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　　关于小产权和拆迁房问题，很多都是比较基础或者涉及历史的问题。为了能让大家㊣更对小产权房了解得更清楚，我整理了深圳小产权房的基础资料，涵盖其起源、衍变、种类，并总结了近40年相关✅法规。为便㊣于理解，我将从以下方面讲述深圳小产权房的㊣故事。

　　在深入探讨之前，先明确什么是小产权房：小产权房通常指的是建在村集体土地上，仅拥有乡村产权或未获得完全产权的房屋。需注意的是，这一说法虽广为流✅传，但并不全✅面，存在一定的笼统性。

　　那小产权房到底是什么呢？最直接的说，是指未取得完整独立产权（即市场商品房红本）的住房。根据用地性质的不同，小产权房有多种类型，例如宅基地上的农民房、村集体土地上的村委房、军事用地上的军产房等（各类详细解释将在后文小产权房种类中展开）。需强调的是，这一称谓仅针对房地产市场交易而言。

　　谈及深圳小产权房的起源，南岭村是一个不可忽视的关键点，因为深圳的小产权房正是从这里萌芽并逐步发展起来的。

　　为何南岭村会成为深圳小产权房的起点？今天，让我们一同探㊣讨这个曾被誉为“中国㊣第一村”的南岭村。在展开故事㊣之前，先简要回顾一下相关的历史背景。

　　众所周知，中国的改革开放始于1979年的深圳。在此之前，深圳原名宝安县，隶属于惠阳，人口仅2万多人。宝安✅县与香港仅一河之隔，然而两地的经济差距巨大——据史料记载，1978年宝安县罗芳村的人均年收入仅为134元，而香港新界同名罗芳村的人均年收入则高达约13000元，相差近✅百倍。这种巨大的贫富✅差距，加之内地社会动荡，导致大量农民逃㊣往香港，且这一趋势愈演愈烈。

　　同样也正是这群“逃港者”的现象，加速了新中国改革开放的进程。（对此感兴趣的朋友可自行查阅历史资料）

　　早在1978年以前，深圳的土地几乎毫无价值。而让当时的深圳人线㊣月，广东省ZF要求深圳房管局在一年内为前来支援建设的干部建造150套宿舍。当时，房管局局长向省里申请建设经费，但得到的回复是：没有经费，只能提供政策支持。在万般无奈之下，他们考虑到了土地出租这一方案。经过多番努力，终于在1980年1月1日成功签订了第一份土地出租协议。

　　这份土地出租协议是由港商签订的，协议中明确约定出租土地用于建设房屋，并在香港进行销售。所得利润按照深圳方面占85%，港商占15%的比例进行分成。这个合作项目便是中国第一个商品房住宅小区，也是首㊣个合资房地产项目——东湖丽苑。

　　东湖丽苑项目共分㊣为两期，共提供216套房子。在签订土✅地出租协议后的第三天，港商便迫不及待地拿着设计图催促开工，并同时在香港展示第一期房子的户型设计图进行预售。仅仅三天㊣时间，第一期的108套房子就被抢㊣购一空。东湖丽苑的户型面积大约在50到60平方米之间，平均售价为2730港元/平㊣方米，一套房子的价格约为10万港㊣元左右，与香港的楼价相比几乎便宜了一半。据传，当时有前后多达5000多人争相抢购还处㊣于图纸状态的东湖丽苑房子，最终不得不通过抽签的方式来决定购房者。面对如此狂热的购房需求，东湖丽苑随后又加推了第二期的108套房子，同样也被迅速抢购一空。

　　东湖丽苑的成功为深圳人打开了新的思路，他们迅速提出了收取土地使用费的新方案，每平方米土地使用费用为4500港元，这一价格仅为香港同类费用的十一分之一。通过这一方式，深圳筹集了数亿元资金，用于削平山丘、填平沟壑、修建公路、通电、通水、通邮政✅等㊣基础设㊣施建设。从1980年到1985年的五年间，深圳实际利用外资达到12.8亿元，累计完成基建投资76.3亿元筹集资金，建成了一大批新的能源、交通、通讯等基✅础设施工程，并初步形成了9个工业区。自此，南风一路北上，改革开放的势头再也无法阻挡。

　　当时的南岭村非常贫穷落后，被人们戏称为“鸭屎围”。全村共有134户，近600口人，分为四个生产队。当时的人均年收入不足✅100元，而整个村集体的固定资产也不足7000元。村民们的生活十分艰㊣难，吃粮需要靠返销，生活需要靠救济，生产则需要靠贷款。在温饱问题无法解决的情况下，全村至少有一半的人冒险逃往香港谋㊣生。值得一提的是，逃港的村民中还包括了当时南岭村的掌门人张掌门的夫人。张掌门曾靠着村里唯一的一台拖拉机把夫人追回来。面对㊣夫㊣人的苦苦哀求，张掌门下定决心要带领大家一起走出贫穷。

　　1979年3月，广东省委批准了宝安县委提交的《关于发展边防经济的若干规定✅》报告，该报告共包含13条措施，允许边境村庄的农民经营小河鲜、草皮、稻草以及猪、禽、鱼、果蔬等农产品，并可以与香港人进行跨境贸易。所得外汇收入中，60%归个人所有，40%归国家。这一文件传达到深圳基层后，整个深圳河地区都沸腾了！

　　此后，全深圳市迅速掀起了一股全面面向香港、发展活㊣跃经济的热潮。各地纷纷开始种植蔬菜、挖掘鱼塘等。大量的蔬菜和鱼鲜被运往香港，仅仅两年的时间，深圳边境村庄的农民就率先富裕了起来。

　　南岭村的张掌门也紧紧抓住了这一机遇，带领村民们上山开荒种菜、养鸡、养鱼等，南岭村也因此成✅为了首批富裕✅起来的村庄之一。

　　1982年冬天，南岭㊣村获得了43万元的国家征地补偿款。当时，有人提议将这笔钱全部分配掉。然而，作为能从分钱中获益最大的张掌门，却组织党员和群众进行了认真的讨论。他们认为，农村要彻底摆脱贫困，归根结底还是要依靠集体的力量，致富要㊣靠集体。只有集体富裕了，个体才能真正富裕起来，集体富裕才是长久之计。为了集㊣体和个人的长远大利，他们决定舍弃眼前的一些个人小利。在统一思想的基础上，张掌门带头将原本可以归属他家的补偿款划归集体。这一举动带动了村民们，大家纷纷将✅这笔钱集中起来，用于发展集体生产，为南岭村后来的腾飞打下了坚实的基础。

　　南岭村利用这笔征地补偿款，自主建设了工业区并开始招商引资。随着港商的涌入，手套厂、鞋厂、塑花厂等“三来一补”企业纷纷落户南岭村，村庄逐渐走向繁华。

　　1984年，南岭村在宝安县发展商品经济群英会上荣获集体特等奖，县里奖励给南岭村㊣一辆小货车，以表彰其在经济✅发展方面的突出成就。

　　随着南岭村的不断发展，南下打工的外省人也越来㊣越多。为了满足需求，南岭村开始建设工厂和出租房，地皮也变得越来越珍贵。当时逃港的家属纷纷给在香港的家人写信说：“你们要是再不回来，就分不到地皮了！”一些村干部开玩笑地说：“当年困难的时候你们都外逃，现在好了，你们又都要跑回来分地皮！”当年逃✅港的人则感慨地说：“谁能想得到呢？我们在香港赚的钱，全都拿来村里，人和钱都回来，还是让我们做村里人吧，行不行？”

　　据深圳历史档㊣案㊣记载，最早一批进入深圳投资建厂、勇敢“试水”中国改革开✅放的投资者中，有不少是当年在香港发家致富的逃港者。

　　随着村民生活水平的提高，他们开始着手建设新居住房商品化‌。在那个时期，由于缺乏政府的引导和统一规划，农村建设呈现出自然发展的态势。随着外商和外来人口不断涌入深圳投资建厂，村民们也开始大量兴建厂房和农民房，主要用于出租。起初，受深圳发展水平和村民自身经济条件的制约，自发性的农村建房活动主要集中在罗湖中心区和其他重点发展区域的周边。然而，随着深圳✅发展速度的加快，村民建房的范围也逐渐扩大。

　　据深圳史料统计，1980年至1985年间，外来人口迅速增长至40多万，预示着旺盛的住房需求。深圳第一宗小产权房交易已无从考证，这一阶段主要以宅㊣基地交易为主。无论是先富起来的深圳农民，还是外来资本（尤其是港商），都敏锐地察觉到了其中的巨大商机，纷纷购地建房，甚至有干部、企业职工也参与其中。尽管市政府在此期间出台了多部法规进行控制，但效果并不明显。

　　随后，随着住房机制的改✅革和房地产业的正式发展，小产权房逐渐衍生出了集资房、军产房以及村委房等多种形式。

　　在1985年以前，我国的住房政策主㊣要包括分配、租赁和农村自建，深圳也遵循这一政策。为了适应深圳快速发展带来的住房需求，1979年至㊣1985年间，深圳的住房建筑面积以平均每年40%的速度递增，但即便如此，仍无法解决职工的住房问题，反而引发了更严重的社会问题。这主要是由于当时深圳实行企业职工低租金政策（低至几乎等同于无偿分配，每平方米约0.14元左右）所导致的。超低房租一方面助长了职工利用关系多占住房，导致住房分配不公平，以及争住大房、住好房的超前享受观念；另一方面，由于建房资金主要✅依赖✅财政拨款和企业自筹，且无法通过经济机制制约不合理需求，导致政府和企业资金严重匮乏，无法加快住房建设。更糟糕的是，这巨额的住房投入往往有去无回，给企业带来了日益沉重的负担。

　　1984年12月，蛇口工业区制定了《蛇口工业区职工住房经营管理暂行办法》，开始以准成本价向工业区企业职工出售公有住房。这一举措不仅是深圳首次尝试住房商品化，也标志着集资房的前身出现，更是我国房地产探索的起点。

　　随后，深圳市于1985年2月出台了《深圳市经济特区㊣行政事业单位干部职工住宅商品化试点办法（草案）》，这是深圳市首个推进住宅商品化的文件。该文件规定，按规定购买的房屋产权归个人所有，付清全款后，由市政府颁发住房产权证书，这些权益受国家法律保护，这标志着㊣我国商品㊣房的雏形出现。

　　实际上，从严格意义上讲，这两个《办法》中提到的房子还不能算作集资房，而应归类为福利房和微利房。

　　1989年出台的《深圳经济特区居屋发展纲要》正式提出了集资房的概念，并规定了“双轨三类”住房供求✅模式。在该模式下，企业可以在不影响城市总体规划的前提下，自筹资金、自建住房，但所建住房仅限于提供给本单位职工居住。集资房的用地性质多为国有工商业用地及集体㊣的非农工商地（依据《深㊣圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条）。后来，由于房地产市场的火热和深圳房价的高涨，集资房成为了刚需购房者㊣的首选。

　　1985年，由于特殊㊣的历史背景，军队被允许从事商业经营活动，其中包括房地产。根据1990年版的《中国人民房地产管理条例》，军队可以对空余房地产进行经营，如空余房屋的出售、军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建以及✅合资建㊣房。军队房地产的产权归㊣属于军委、总部，而产权产籍则由各级后勤基地营房部门负责管理。

　　1998年，虽然军队全面停止了经商活动，但仍保留了一部分有偿服务，其中包括房㊣㊣地产租赁服务。同时，军产房的出售也被正式提出，尽管出售对象明确规定为军㊣人。

　　这一状况持续到了2016年，《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》出台，军产房才正式停止出售。由于该通知设有3年左右的缓冲期，因此在2016年至2018年间，仍有零星的军产房能够办理发证和过户手续。

　　军产房的用地在理论上全部属于军队营房用地，但实际上，由于客观利益原✅因，有少量土地是地方原村民或外来人员早期购买后与部队事业单位合作建房的（其中部分还发放了军产证，或盖有军区后勤章，或其他与部队有关的见证）。

　　深圳真正出现统建楼的概念是在上世纪90年代末，龙岗区率先推行了“统建上楼”项目。该项目旨在解决农村快速城市化过程中，农民无序兴建及抢建私宅所导致的土地浪费问题。该项目由龙岗区政府及国土分局主导，负责对村镇进行详✅细规划、统一安排和统一建设，类似于风格一致、整齐划一的新农村新民宅。

　　2005年，为了更深入地响应节约集约使用土地和加快农民城市化进程的要求，深圳发布了《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》和《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等条例，正式全面推广村委统建楼，并为此提供了一定的资金支持。

　　深㊣圳最早的统建楼是2006年建于平湖街道办的简头岭统建楼，该小区分为AB两栋，每栋10层，配备电梯和空中花园，这是龙岗区第一个社区的统建楼。在接下来的8年里，大量的统建楼在深圳各区纷纷建成，其中龙岗和沙井地区的统建楼建设尤为突出，这标志着深圳小产权房进入了最为繁荣的时期。

　　村委统建楼的用地性质中，95%为四类居住用地，到了后期，也出现了少数边角绿化地、工商地等，这主要是受利益驱动，只要给钱就给予盖章见证。

　　深圳的小产权房可以说是深圳经济改革开放40年的伴生物。从1980年到2014年的短短30多年间，深圳小产权房的面积占到了深圳总建筑面积的一半以上。面对如此迅猛增长的小产权房，政府并非坐视不管。在过去的几十年里，深圳出台了㊣100多条关于治理小产权房的法规条例。然而，在农村快速城市化的进程以及发展经济和房地产热的背景下，这些条例对小产权房增量的压制力度非常有限，甚至在一定程度上引发了更大规模的抢建潮。

　　据历史资料统计，1980年至2014年间，共发生✅了四次最大的抢建潮，分别是在1993年、1999年、2004年和2012年。接下来，我们将探讨这几年间都发生了哪些事件。

　　1、1993年抢建潮的引发因素是1992年6月发布的《关于深圳经济区农村城市化的暂行规定》，该规定要求将特区范围内的68个村委会、沙河华侨农场等农民全部转为城市户籍，并对原村集体土地进行征收。90年代初狂热的房地产开发热潮极大地激发了村民的建房热情。同时，政府在农村规划和建设上未能及时提供支持和指导，生产、生活用地需求超出红线时的报批手㊣续非常繁琐，导致农村土地建设失控。而最直接的引爆点则是原特区统一征地所引发的恐慌。

　　2、1999年2月，深圳出台了《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》。该决定对违法建筑及其范围进行了㊣界定，并规定了坚决依法清理、拆除违法建筑及处罚违法行为的相关措施。然而，这一文件仅为✅纲领性文件，并未提出具体的处理办法。因此，村民并未完全接受法㊣规的制约，反而在“法不责众”的心理驱✅使下，引发了1999年的抢建违建高潮。

　　3、2003年10月，发布了《㊣关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告》，该通告直接将龙岗和宝安的村民全部转为居㊣民，并将龙岗、宝安的集体土地全✅部统一转为国有土地。值得注意的是，这次“统转”所采用的补偿标准与1992年“统征”的补偿标准相差并不大。然而，随着房地产市场的升值和村民权益意识㊣的提高，这样的补偿标准并未得到村民的认可。这进而引发了村民大量“种楼保地”的行为，以此来与政府✅对抗，当时甚至还有村干部带头参与其中。

　　4、2012年可以被视为深圳小产权房的终结之年。这一年，出台了号称史前最严的小产权房禁令法规，即《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法（试行）》。该《办法》首次将违建增减量纳入区㊣级领导的政绩考核，并且考核结果直接与官员的职务挂钩。在《办法》实施阶段到2013年间，虽然还引发了一个小规模的抢建高潮，但随着一些区域主要官员的调整以及沙井地区某起知名事㊣件的发生，深圳小产权房的增量正式宣告终结。

　　这个环节就是纯属瞎聊了，不过市场行情和环境是明摆着的，从大趋势来探讨深圳小产权房的未来，大致下如：

　　1、村委房统建楼和集资房因缺乏增量，其价格预计将持续上涨，最终与真实住房价值相当。未来这些房产是否会被政策转化为保障类住房，目前尚不确定。但2018年发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，存在这样的可能性。

　　2、随着城市更新的加速，城中村农民房正逐步转变为红本住宅商品房。整村综合整治带来的环境升级和配套设施完善，使得这些房屋租金高涨。当前市场上出租的小产权房，多为回收并重新改造、装修的原村民农民房，另有一小部分涉及旧改区域的拆迁房（拆迁房相关内容另行讨论）。

　　3、尽管小产权房已不再增加，但深圳仍面临住房紧张和房价高涨的难题。由于住房需求巨大，有需求就会有供应，因此小产权房又衍生出了一个新的类别——大红本房。实际上，大红本房的本质就是前文提到的集资房。在未来十年里，大红本房可能成为小产权房的新形式，到那时，小产权房或许将不再被称为小产权房，谁也无法预知未来。

　　关于深圳小产权房的历史和现状，我们的讨论就到这里。接下来，我们将深入探讨小产权房拆迁房的相关交易和重点法规，以便大家更全面地了解小产权房，并在未来寻找㊣房源或进行投资时更加得心应手。